onsdag 5 augusti 2020

SBB Analys

$SBB
Samhällsbyggnads Bolaget Analys




SBB (Klass B) (23,68 kr)

SBB äger, förädlar, förvaltar och hyr ut fastigheter. Det primära fokuset är samhällsfastigheter i Norden och hyresrätter i Sverige. SBB ska ingå långsiktiga samarbeten med kommuner runt om i Norden.

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (SBB) är idag Nordens största och en av Europas största ägare av social infrastruktur













Vad erbjuder SBB?

SBB är nischade mot hyresrätter i Sverige och samhällsfastigheter i Norden. Hyresrätter uppgår till 17% av omsättningen 2020 Q2. Samhällsfastigheter delas upp i åtta delar som tillsammans står för 77% av omsättningen. 6% anges som övrigt.








Genomsnittlig kontraktslängd

Den genomsnittliga kontraktslängden för ett hyresavtal mellan SBB och dess kund är 7 år. Avtalslängden är givetvis en attraktiv faktor med SBB, vissa av avtalen som SBB ingår med sina hyresgäster är 20 år eller längre.

Detta är i jämförelse med fastighetsbolag som hyr ut kommersiella fastigheter såsom Fabege vars genomsnittliga hyreslängd är 4,2 år eller Fastpartner med sina 4,7 år stabilt och kommer att generera stabila kassaflöden.





Fabege genomsnittliga löptid avtal







Fastighetsbestånd

Fastighetsbeståndet 30 juni 2020 bestod av 1 302 fastigheter. Fastigheternas totalt värde värderas till 73,0 mdkr, varav bostäderna utgjorde 12,2 mdkr, samhällsfastigheter 56,0 mdkr, och övriga fastigheter 4,7 mdkr. Den sammanlagda ytan var ca 3 715 000 kvm med en hyresintäkt om 4 537 mkr beräknad på 12-månaders rullande intjäningsförmåga motsvarande en genomsnittshyra om 1 221 kr/kvm.


Betalningsförmåga hos hyresgäster

Av fastighetsbeståndet utgörs 94 procent av samhällsfastigheter i Norden och reglerade svenska reglerade hyresrätter – social infrastruktur – där kassaflödena är unikt stabila då tre av de nordiska staterna, som endast tre av tio stater i världen, innehar en AAA-rating.


Skalbarhet

Skalbarheten är desto svårare, för vissa tech leverantörer räcker det med att satsa på marknadsföring och sprida sina produkt, allt som oftast krävs det enbart en större serverkapacitet och en optimering utav tjänsten för att de ska kunna erbjuda tjänsten till dubbelt så många kunder som innan.

I SBB fallet är det desto svårare, för att skala upp behöver dem nya fastigheter, dessa kan antingen byggas från grund (nyproduktion), ROT anpassning av befintligt hus eller så kan dem förvärva en fastighet från en konkurrent. Att skala upp är kostnadskrävande och sätter stora krav på att SBB förhandlar fram attraktiva avtal för att de ska kunna skapa ett mervärde för företaget och dess aktieägare. Ett konkret exempel är SBB med alla deras nyemissioner.

Här är en summering från Börsdata som redovisar hur antalet aktier har ökat sedan 2013 till 2020 Q2. OBS siffran för 2020 Q2 har spätts ut ännu mer. I ett pressmeddelande daterat 2020-07-31 från SBB redogör dem att i och med den senaste nyemissionen finns det nu 1395,94 (milj) aktier.


Kontentan är att det finns ett behov av att skala upp (redogörs under framtidsutsikter), men detta är kostnadskrävande och SBB har inte de likvida medlen för att finansiera detta ur egen bok, dvs de behöver konstant ta in pengar eller sälja av redan befintligt fastighetsbestånd för att kunna expandera.






En annan faktor som talar för SBB och dess förmåga att öka intäkterna är renoveringsbehovet. Enligt deras egna utsago i 2020 Q2 rapporten redogör dem att det finns ett renoveringsbehov i 75% av deras fastigheter. En modell är att renovera och sälja vidare fastighetsbeståndet dyrare än innan, alternativt så kan de höja hyrorna då dem har höjt boendestandarden.


Utspdäningseffekt?

För att expandera och skala upp krävs det att företaget tar in kapital, detta gör dem via nyemissioner. SBB försöker undvika att belåna sig i största möjliga mån detta då dem arbetar för att få en högre rating. Får SBB en högre rating kan de låna pengar till bättre ränta vilket gynnar företaget och i förläningen aktieägarna.


Tittar vi på följande diagram från Börsdata som jämför omsättningen, omsättning/aktie, samt företaget soliditet.
Samtliga jämförelser som utförs är jämförda mellan år 2017 till 2020 Q2 om inget annat anges.


Omsättningen för SBB har ökat med 181%, omsättningen per aktie har enbart ökat med 58%, soliditeten låg tidigare på 32% och ligger nu på 38%. Siffrorna i diagrammet har inte räknat med den senaste utspädningen, lite snabbt räknat är utspädningen CA 10% vilket innebär att omsättning/aktie egentligen hamnar på 2,691. Detta resulterar i att omsättningen sedan 2017 till 2020 Q2 egentligen har ökat med 42% per aktie.


För den optimistiske kan det vara värt att ha i åtanke att SBB förmodligen kommer att göra något form av förvärv av fastigheter. Dock så är det inte garanterat såklart.





Konkurrenter


Hemsö
Hemsö är Sveriges ledande privata ägare av samhällsfastigheter* med verksamhet även i Finland och Tyskland. Verksamheten innebär att hållbart äga, förvalta och utveckla fastigheter inom äldreboende, sjukvård, utbildning och rättsväsende.
Fastighetsvärde 55 mdsek
Antal Fastigheter 370 st


Offentliga Hus
Offentliga Hus är ett tillväxtorienterat fastighetsbolag som på ett långsiktigt och hållbart sätt äger och förvaltar samhällsfastigheter
Fastighetsvärde 7,2 mdsek
Antal Fastigheter 217 st

Offentliga Hus kommer förmodligen att börsnoteras i oktober.




Att erbjuda samhällsfastigheter är inte på något vis en unik affärsidé utan det finns redan idag etablerade och stabila aktörer på plats.


Framtidsutsikter Sverige med en åldrande befolkning



I SBBs rapport hittade jag ett intressant diagram som redogör för det eftersatta behovet av lägenheter och samhällsfastigheter. För den svenska medborgaren kommer det knappast bli en överraskning att snitt tiden för att hyra en bostad i Stockholm är kring tio år.


En annan iakttagelse är hur eftersatt behovet av gymnasieskolor och äldreboendena faktiskt är, med dessa siffror finns det en stor kapacitet att växa väsentligt.









Framtidsutsikter Norden med en åldrande befolkning
I Norden har vi en av världens bästa om inte en av världens bästa omsorg för äldre, befolkningen blir bara äldre och äldre i och med framsteg som görs dagligen i medicinskforskning.


År 2040 tyder prognoserna på att 8,6% av befolkningen kommer att vara 80 eller äldre.
År 2050 visar samma prognos att vi år 2050 kommer att vara 30,9 (27) miljoner invånare i Norden.


Med detta sagt ökas behovet av samhällsfastigheter, vi behöver mer sjukhus i och med en åldrande befolkning, mer invånare som helhet, mer äldreboende pga den åldrande befolkningen med mera.


Potentialen att växa finns givetvis.





Skulder

Jag har försökt att bena ut obligationsmarknaden vilket är den del av SBB som har fått mest kritik men jag får se mig besegrad här, min kunskap brister i obligationsmarknaden och jag har svårt att förstå mig på hur SBB arbetar med utställda obligationer.


Det jag har lyckats hitta är att Iljan Batiljan själv är skeptisk till den svenska obligationsmarknaden och anser att den inte fungerar korrekt. Jag har även hittat information från 2020 mars som påvisar att kreditriskpremien på en fem-årig SBB-obligation i svenska kronor har stigit från tidigare 104 räntepunkter till 324 punkter. 


Tittar man på balansräkningen så har SBB 710 mkr i faktiskt kapital. Vilket innebär att dem klarar av skulderna som förfaller inom ett år. (Ej medräknat pengar som tillkommer i nyemissionen). I den ny emissionen som var alldeles nyligen tog SBB in 3400 mkr, detta täcker lite mindre än hälften av förfallen inom två år. Lägg därtill att SBB 2020 Q2 gjorde ett resultat på 2595 mkr så tror jag inte att de förfall som är inom ett och två år är oroväckande.


Med det sagt känns nyemissionen som var alldeles nyligen betvingad då SBB utan detta kapitalet skulle ansträngas ekonomiskt med skuldpapper som närmar sig förfall.





Riskfaktorer

1. Deras offensiva förvärvsmetod, risken vid felsteg i och med konstanta nyförvärv ökar väsentligt. Risken för att hamna snett och göra en dålig affär är en faktor.


2. Skuldsättningen, SBB arbetar mot skuldsättning och en BBB+ rating, men dem skuldsätter sig väldigt aggressivt vilket är oroväckande enligt mig. Så länge hela processen flyter på utan svackor tuffar tåget på men när hinder väl uppstår kan det slå hårt.


3. Utspädning, jag är väldigt skeptisk till ett företag som konstant gör nyemissioner. Visst SBB förvärvar nya fastigheter och ökar omsättningen som helhet, men för aktieägaren blir effekten inte kännbar i nuläget. Möjligtvis kan det i framtiden visa sig att emissionerna är ett bra upplägg med resultat som backar upp detta.


4. Omvärldsklimatet med en försämrad infrastruktur och försämrad rikedom för landet. Om ländernas rikedom försämras där SBB är aktiva kommer behovet av samhällsfastigheter fortsatt vara en faktor däremot kommer landet inte ha råd att tillgodose det stora behovet vilket kommer påverka SBBs möjlighet att expandera. Detta ser jag däremot som en liten risk de kommande 10 åren.


Pilotskolan

Nio utav nio i ledningen äger aktier i varierande omfattning, detta är väldigt betryggande för mig som investerare.


Finansiella Nyckeltal






Den finansiella biten i SBB ger en känsla av blandad förtjusning och skepticism. PE talet, PB talet, ROE, current ratio är attraktiva. Däremot med ovanstående syn på emissioner, utspädning med mera känns det som att företaget är på gränsen till ett luftslott. Jag saknar stabiliten.


Historisk Tillväxt
Omsättningen har under de senaste tre åren i snitt ökat med 41,20%.
EPS (vinst per aktie) är negativ.) Givetvis en konsekvens av utspädningen.
Equity ökar med 57,75% de senaste tre åren.
FCF ökar med 59,71% de senaste tre åren.











Estimat

Jag antar att omsättningen växer med 8% år 2020-2025 i och med de dolda fastighetsvärdena som SBB själva lyfter fram i rapporterna. År 2026-2030 växer omsättningen med 6% (det är i linje med övriga noterade fastighetsbolag). Min putt på detta är att jag tror att omsättningen kommer växa kraftigt, däremot på bekostnad av utspädning för aktieägarna. Som helhet kommer företaget att omsätta mer och växa omsättningen mer än 8%. Dock så kommer utspädningen innebär en mindre tillväxt likt 8% i omsättningen.


I slutändan ser jag ett FV om 48,85 kr. En margin of safety om 20% resulterar i ett FV om 39 kr, med dessa siffror ser jag en uppsida om 65% de kommande 10 åren.











OBS, vid räknande på FV (Future Value) tillämpar jag alltid en margin of safety om 20%. Dvs för ovanstående FV kurser ska 20% dras av vilket sänker avkastningen. Detta är en form av hedge mot vår egen dumhet.




Sammanfattning

SBB är ett explosivt företag som växer så de knakar, däremot är tillväxten finansierad via emissioner som spär ut effekten utav tillväxten för aktieägarna. Jag gillar personligen inte företag som lägger på sig skulder, emitterar nya aktier och är oförutsägbara.


Är jag tvungen att välja ett börsnoterat fastighetsbolag väljer jag nog ett av de tryggare alternativen såsom Hufvudstaden eller liknande med en bevisad historik och en mer konservativ syn på skuldsättning och skuldbyggande.
Jag kan inte låta bli att få Ivar Kreguer vibbar gällande SBBs sätt att bygga skulder och konstant expandera på märkliga tillvägagångssätt.


Kort och gott så väljer jag att avstå detta tåget med SBB och lämnar det till en modigare investerare.




Disclaimer

Jag kan ha fel och det som presenteras i detta inlägg är enbart fakta, tankar, åsikter och funderingar. Estimaten kan således vara fel, jag har bara vädrat min åsikt. Detta ska inte ses som en köprek eller liknande utan detta är bara en enklare genomgång av företaget och industrin som helhet.


Jag äger inga aktier i dagsläget 2020-08-01.

Inga kommentarer:

Skicka en kommentar

Swedencare Analys

       Swedencare $SECARE Swedencare är ett djurhälsovårds företag som utvecklar och säljer OTC premium produkter. Bland annat ProDen, Plaqu...