Fortsätt till huvudinnehåll

Bostadsköpet är din bästa investering

  Bostad som investering I flertal böcker har jag läst att din bostad är din bästa investering någonsin och att de flesta, till och med de riktigt oerfarna investerarna lyckas även med denna investeringen om de har lite is i magen och bor i bostaden i några år. Jag håller med dem om detta, din bostad är ditt bästa köp någonsin. Prisutvecklingen i Sverige Prisutvecklingen på bostadsmarknaden kan få stora effekter på hela samhällsekonomin. Det visar inte minst finanskrisen, som bröt ut 2008 (läs här) . I många länder hade bostadspriserna då stigit kraftigt under ett antal år. De stigande priserna förde med sig en ökad skuldsättning bland hushållen. Även i Sverige ökade skuldsättningen under denna period. I princip går det att utläsa två parallella trender mot ökad skuldsättning och stigande bostadspriser ända sedan slutet av 1990-talet. Det har dock funnits perioder då prisuppgångarna varit mer måttliga, exempelvis mellan 2007 och 2014. Även sedan slutet på 2017 syns sådana tendenser. Bo

Finanskrisen 2008 - Vad hände?

 Finanskrisen 2008 - Vad hände?





Förmodat vet flertal av er  inbitna läsare redan vad som hände, de flesta av er upprepar förmodligen samma fras för att inte verka okunniga. Men de flesta har nog inte en aning om vad som egentligen hände.

Med detta inlägg tänker jag förklara den komplexa kraschen som gick av stapeln år 2008. 


Finanskrisen 2008 

Krisen anses vara den största i modern tid efter den stora depressionen under 1930-talet. Bara i USA förlorade närmare 9 miljoner amerikaner sina jobb på grund av finanskrisen. Arbetslösheten nådde sin topp på 10% under senare delen av 2009.

Finanskrisen grundades och husbubblan, definitionen av en bubbla är att du inte kan se den, ännu mindre vet du när den spricker. Måla upp en bild av dig själv som barn med såpbubblor, du blåser upp bubblan och den blir större, större, större och större och sedan poof! Så exploderar den, då är det luften ur i full fart.  Tillväxten sker alltså långsamt medans urladdningen sker explosionsartat.



Husbubblan i USA

Nu har vi gått igenom vad en bubbla är, så nu ska vi dyka in i husbubblan som återfinns i USA primärt. Mellan 1990´s till 2007 så ökade huspriserna med 130% i USA. Under samma period så var inflationen 36%, det vill säga, år 1995 motsvarar $1, 36% mera, så år 2007 har du  $1,36.


Om du år 1995 köpte ett hus värt $100 000 skulle det år 2007 vara värt $230 000.




Hur gick det till?


Som en konsekvens av IT bubblan år 2000 så stimulerade världsbankerna ekonomin med historiskt låga räntor, mellan år 2000-2003 låg räntan på 1% jämfört med tidigare 6%. Med den låga räntan var det helt plötsligt attraktivt att låna pengar för att köpa hus.
En annan anledning till den historiskt låga räntan var USAs stadiga och trygga tillväxt från år 1980s till 2007, Tyskland, Japan, Kina med flera lånade ut pengar för att det var historiskt sett säkert att låna ut till USA.

Med det sagt började befolkningen i USA att köpa hus som aldrig förr, rätt snart så hade varje kreditvärdig amerikan som hade råd med ett hus köpt sitt hus, då började bankerna inrikta sig på personer med sämre kreditvärdighet som inte hade råd att köpa ett hus. Bankerna vart helt plötsligt villiga att ta risker på grund av de stigande priserna, det värsta som kunde hände var att personerna med de låga kreditbetygen inte hade råd att betala av lånet, i så fall kunde bankerna sälja huset och finansiera om lånet. 

Summa summarum så lede alltså den vårdslösa utlåningen av pengar till att personer som egentligen inte hade råd med hus var med och drev upp priserna. Hushållen i USA vart överbelånade, det vill säga de lånade mer än vad de egentligen hade råd med. 



September 2007


Under senare delen av 2007 så sjönk bostadspriserna med 27%, anledningen var att marknaden var mättad. Alla potentiella köpare hade en bostad, alltså började luften gå ur. Här är grundläggande marknadsekonomi till er hjälp, tillgång och efterfrågan. 

- If something cannot go on forever, it will stop. Herbert Stein

Under år 2004 till år 2006 höjde Federal Reserve System (FED) räntan, med det blev det dyrare att låna pengar, vilket givetvis fick stora effekter på marknaden som helhet.




Bostadspriserna kraschar


Som en direkt konsekvens av att bostadspriserna kraschade kunde husägarna inte längre betala sina lån, ännu mindre fanns någon betalningsvilja i och med den höjda räntan, en faktor som påverkade betalningsviljan hos husägarna var att bostäderna var mindre värda och de insåg att dem hade betalat för mycket.

Det vart en genomslående effekt på hela marknaden där massvis med personer inte kunde betala sina huslån, detta innebar att banken äger huset och den tidigare husägaren vart utestängd. Bankerna i sin tur försökte sälja husen för att rädda det kapital som gick att rädda, vilket i sin tur skapade en kedjereaktion då massvis med bostäder annonserades ut samtidigt. Detta i sin tur skapade ett överflöd av hus till salu och efterfrågan var inte vidare stor, med det sagt kraschade priserna ytterligare. 


Den största faktorn är Sub-prime lånen, ett sub-prime lån är ett lån som personer med låg kreditvärdighet nyttjar. De flesta lånen hade flexibla avbetalningar, och räntan hade en löptid om två till tre år, när lånet skulle läggas om på nytt hade personerna inte råd med detta på grund av den högre räntan. Detta kallas i engelska termer för teaser loan.



Koppling till finansmarknaden


Då till frågan, nu har jag förklarat effekterna och den direkta påverkan av husbubblan, hur kopplas detta till finansmarknaden? 

De tre främsta anledningarna är...
1. Komplexa finansiella instrument som var uppsäkrade utav bolån papper och kreditswappar.
2. Dålig riskhantering i utlåning av pengar.
3. Brist gällande regelverk, det faktum att SEC (Securites and Exchange Commission överblick av marknaden var nästintill obefintlig och att kreditrating instituten inte fungerade bidrog stort.


1. Komplexa finansiella instrument
Bostadslånen är en tillgång för banken, banken lånar ut pengar och i utbyte så betalar låntagaren en ränta. Bankerna kan sälja dessa tillgångar till andra finansiella institut. Med detta överför de strömmen av intäkter också.

Bankerna samlar ihop flertal olika lån utav olika storlek, och olika kvalitéer och med detta så släpper dem bolånvärdepapper med säkerhet. Banken kontaktar sedan ett kreditvärderings institut som sätter en rating på värdepappret baserat på dess i liggande tillgångar.  Dessa värdepappren kan handlas på börsen, investeraren köper en ägardel utav värdepappret. Detta finansiella instrument skapade utav Freddie Mac och Fannie Mae och kallas MBS (Mortage-backed securities och CDO Collateral Debt Obligations).

Primärt investerades vanliga människors pensionskapital, försäkringsbolag, utländska banker och snuskigt rika individer.

Det som däremot var så fel med processen var att kreditinstituten inte värderade värdepapprena korrekt, till en början bestod dessa värdepapper utav bra lån med bra låntagare som inte skulle misslyckas med betalningarna. Men allt eftersom att bostadsbubblan expanderade så vart bankerna mer riskvilliga, bankerna ville givetvis sälja lånen. Tidigare bestod värdepapprena utav AAA (personer med mycket bra kreditvärdighet). Men i takt med att bubblan expanderade började personer med låg kreditvärdighet C och D blandas in i högen. Alltså hade värdepappret större sannolikhet att misslyckas men trots detta så fick värdepappret ändå högsta kreditbetyg.







2. Brist gällande regelverk
Investmentbolagen såsom Lehman Brother och Bear Sterns och olika hedgefonder hade inte samma regelverk att förhålla sig efter såsom traditionella banker. Investmentbankerna vart lika viktiga som de traditionella bankerna i och med att de lånade ut pengar, men de hade inte samma finansiella tillgångar för att rädda dem vid snedsteg.

Kommersiella banker var tvungna att hålla mycket kapital på balansräkning för eventuella krascher, samma krav gällde inte investmentbolagen. Investmentbolagen drog istället på sig stora skulder och fick således en finansiell hävstång som vid tillväxt ökar avkastningen väsentligt, men vid nedgång ökar skadan väsentligt. Investmentbolagen lånade pengar för kortsiktiga värdepapper men investerade dem i långsiktiga värdepapper. När investerarna började ta ut sitt kapital så vart det en missmatch i efterfrågan på uttag och tillgångar möjliga för att bevilja uttagen.

Kreditinstituten var inte övervakade av någon myndighet och gav felaktigt ut högre kreditvärdighet på värdepapper än vad dem förtjänade.

SEC och andra regulatorer spenderade alldeles för lite tid med att övervaka den finansiella marknaden.


Ovanstående faktorerna ihop med varandra resulterade i den största ekonomiska kraschen i modern tid.


Förluster kopplade till kraschen


- Totalt förlorade 22 biljoner dollar i pensionskapital


-Arbetslösheten landade på 10% i USA. (För varje procent som arbetslösheten ökar dör 40 000 människor).

- 10 miljoner amerikaner förlorade sina hem.

- Staten fick betala 23 biljoner dollar för att betala ut de giriga bankerna.

- Fastigheterna förlorade ett värde om 7 biljoner dollar.

- 46,2 miljoner människor klassades som fattiga, vilket är den högsta siffran under de 60 år som studien har publicerats.




För de av er som vill veta mer rekommenderar jag er att läsa böckerna utav Michael Lewis och titta även på filmen The Big Short.






Kommentarer

  1. Vettig genomgång. Men det känns relevant att det även här, som i många andra fall, var en kris som i grunden orsakades av politiker. Clinton ville ju att "alla amerikaner skulle ha råd att köpa sin bostad" och med det genomdrevs regler som möjliggjorde att de statliga instituten kunde börja låna ut pengar vårdslöst (dvs triggade spekulationsvågen i packeterade krediter).
    Mvh investera-pengar.blogspot.com

    SvaraRadera

Skicka en kommentar

Populära inlägg i den här bloggen

Embracer Group Analys

Embracer Group  $ EMBRAC B Föredetta THQ Nordic och numera kallat Embracer Group är belägna i Karlstad. Under namnet Embracer Group återfinns över 160 olika IP's. (IP= Intellectual Property, det är egentligen ett uttryck som används utav spelutvecklare som förklarar att här har vi ett spel, som ingen annan kan skapa för att vi tillverkade det först) Senaste förvärvet - Saber Interactive Under mitten på februari år 2020 förvärvade Embracer Group företaget Saber Interactive. Saber Interactive är en ledande spelutvecklare och utgivare med mer än 600 anställda fördelade på sex kontor. Under 2019 realiserade Saber Interactive cirka 105 miljoner USD i intäkter och 62 miljoner USD i EBIT. Lars Wingefors kommentar. Saber har varit på vår radar länge tack vare deras långa historik med kontinuerligt högkvalitativt arbete. Deras ambitiösa steg mot självfinansierade projekt under senare år har varit särskilt imponerande, i synnerhet World War Z, som sålt mer än tre miljoner titlar. Medan Saber

Storytel Analys

Analys utav Storytel Etablerade i åtta länder Tillväxt i globala ljudboksmarknaden Under det kommande decenniet förväntar sig Storytel att den globala ljudboksmarknaden kommer att växa med cirka 15% årligen - från 40 miljarder kronor till 200 miljarder kronor - och att Storytel kommer att ha en tvåsiffrig global marknadsandel. 2020 Q2 uppgick antalet betalande abonnenter till 1,250,000. Det långsiktiga målet fram till 2023, som presenterades på Storytels Kapitalmarknadsdag i Stockholm den 14 januari, är att bibehålla en genomsnittlig årlig tillväxt (CAGR) för abonnentstocken på 40%, och visa fyra miljoner betalande abonnenter och når en intäktsnivå för streamingen på omkring 5 miljarder kronor under 2023. Ekonomisk tillväxt I detta urklippet ser vi att Storytel ökar omsättningen & share holder equity. Vi ser även att företaget inte är lönsamma. På en femårs period har företaget ökat omsättningen med 67% i snitt. Share Holder Equity har ökat med 83% i snitt de senaste 5 åren.

Kambi Analys

$Kambi Kambi Analys Kambi (210 KR) Kambi är en ledande och oberoende underleverantör av ovanstående. Kambi växte ursprungligen fram ur Kindred och börsnoterades år 2103.  Vad erbjuder Kambi? Kambi erbjuder primärt sin tjänst åt live betting, men på senare år har dem även börjat erbjuda sin tjänst till fysiska spelbutiker. Skalbarhet Hur tjänar dem pengar? Kambi tjänar sina pengar såvitt jag förstår via en ersättningsmodell enligt följande. 10% av insättning, minus vinst, minus skatt. Intjäningsförmåga Kambi har sedan år 2014 gått med vinst. Vinstmarginalen har legat kring 10% under 7 år. Kambi återinvesterare mycket av det intjänade kapitalet vilket påverkar resultatbilden, under tidigare år har Kambis vinstmarginal varit högre än i dagsläget. På sikt kan Kambi förhoppningsvis förbättra marginalerna ytterligare.  Konkurrenter Kambis affärsidé är inte på något vis unik det finns flera aktörer några av dessa har jag klippt in nedan. Huvudkonkurrenten är SBTech, det är dem som dominerar m