Bostadsköpet är din bästa investering

 
Bostad som investering
I flertal böcker har jag läst att din bostad är din bästa investering någonsin och att de flesta, till och med de riktigt oerfarna investerarna lyckas även med denna investeringen om de har lite is i magen och bor i bostaden i några år. Jag håller med dem om detta, din bostad är ditt bästa köp någonsin.

Prisutvecklingen i Sverige
Prisutvecklingen på bostadsmarknaden kan få stora effekter på hela samhällsekonomin. Det visar inte minst finanskrisen, som bröt ut 2008 (läs här). I många länder hade bostadspriserna då stigit kraftigt under ett antal år. De stigande priserna förde med sig en ökad skuldsättning bland hushållen. Även i Sverige ökade skuldsättningen under denna period.

I princip går det att utläsa två parallella trender mot ökad skuldsättning och stigande bostadspriser ända sedan slutet av 1990-talet. Det har dock funnits perioder då prisuppgångarna varit mer måttliga, exempelvis mellan 2007 och 2014. Även sedan slutet på 2017 syns sådana tendenser.

Bostad som investering
Tänk såhär, för att köpa en bostad behöver du minst 15% utav köpesumman. Låt säga att du köper en 1:a för 1,000,000 kr, då behöver du 150,000 kr, resterande 850,000kr lånar du utav banken. Om du sedan hyr ut bostaden över tre år i andrahand, tanken är att uthyrningen i andrahand ska finansiera kostnaden för el, internet, slitage, bostadsavgift, ränta och amortering etc. Om du möjligen kan göra en vinst på låt säga 1000 kr eller dylikt i månaden på att hyra ut är detta bara bättre, dock kanske det inte är helt moraliskt okej, följer man gällande regler äger du inte rätten att föra vidare kostnaden för amorteringen på hyresgästen heller.

Men åter till räkneexemplet, du köper en bostad för 1,000,000 och betalar 15% själv, resterande 85% lånar du utav banken. Om du sedan äger bostaden i tre år och bostadensvärde ökar med 9% i snitt (detta är den historiska avkastningen de senaste 20 åren), så kommer bostaden att vara värd 1,295 msek. Räknar vi även in amorteringen som hyresgästen eventuellt har finansierat så har 51 tkr amorterats. Detta leder till att du har en värdeökning på 295 tkr och amorterat 51 tkr, totalt i avkastning har du då en avkastning på 130% över tre år och en CAGR på 49%. 

Låt säga att du inte hade hyrt ut bostaden utan istället bott där själv, då hade din avkastning varit 295 tkr, CAGR minskar till 44% detta då du nu får stå för amorteringen själv.

Låt oss nu ta ett nytt räkneexempel där du istället lånar 70% av banken och 30% ur egen ficka, för att få en korrekt jämförelse antar vi att köpesumman och värdeökningen är densamma som i tidigare räkneexempel, då kommer din investering i din bostad ha genererat en årlig avkastning om 26%. Så med det sagt anser jag att det bästa möjliga scenariot för dig själv är att hålla belåningen så hög som möjligt i bostaden. 

Reflektioner
Vi som investerare får sällan så bra investeringsmöjligheter som en bostad. Det vi dock bör oroa oss över och vara medvetna om är att bostadspriserna inte alltid går upp, ibland går dem faktiskt ner. Detta finner vi bland annat under år 1991 till år 1993 då rikets bostadspriser minskade med 24%, år 1998 återhämtade sig priserna till samma nivå som innan. Priserna i hela riket steg sedan till år 2007, för att sedan backa 5% år 2009. År 2017 toppade priserna igen, för att sedan backa år 2019 under mars med 2-3%. Det som vi dock kan tyda från grafen som mäter till år 1986 är att även om bostadspriserna backar under en kortare period så ökar dem övertid, anledningarna till detta går bland annat att tillskriva inflation, brist på realtillgångar och attraktiv mark nära städer.

Slutord
Bostäder har varit lukrativa investeringar övertid, därför kan det vara en god idé att investera i en bostad och låna så mycket som möjligt utav banken. Förhoppningsvis kan vi övertid få en CAGR på 40%, lyckas vi "bara" att få en CAGR på 20% för att bostadspriserna står relativt stilla gentemot tidigare utveckling så har vi förmodligen gjort en bättre investering än vad vi själva klarar av att göra på börsen. Som de flesta av er förmodligen vet så avkastar index i snitt 8% per år och de flesta investerarna slår inte ens index. 12% högre avkastning per år ger oerhörda stora utslag övertid.

Dock bör vi vara medvetna om att nuvarande ränteklimat inte är normalt och att räntan historiskt har varit betydligt högre. År 1995 var räntan 9%, år 1999 då svenska marknaden stimulerades med låga räntor hamnade räntan på cirka 3%. År 2005 låg räntan på 1,50% för att sakta men säkert höjas till år 2008 då den hamnade på cirka 5%. Därefter har vi legat på runt 0% alternativt minusränta under vissa perioder.