Fortsätt till huvudinnehåll

Portföljteori

Portföljteori - Koncentrerad portfölj Funderar på lite portföljteori och tänkte dela med mig av mina tankar och hur jag ser på saken. Jag förespråkar och följer en koncenterade portfölj, jag ser ingen anledning till att diversifiera med 30 innehav eller flera för den delen. Vad är då anledningen till det? 1. Jag kan lika gärna äga en fond i så  fall. 2. Risken minskar inte i takt med antalet innehav. 3. Risken ökar i takt med flera innehav. 4. Risken ökar för medioker avkastning. 5. Diversifiering makes no sense if you know what yo´re doing 6. Diversifiering är en hedge mot okunskap. Är du påläst och vet hur du värderar bolag finns ingen anledning till att äga 50 bolag. 7. Det finns helt enkelt inte såpass många bra företag att äga. 8. Lista dina 50 bolag den bästa investeringen i toppen och den sämsta längst ned. Varför ska du nu rimligen investera lika mycket i bolag nummer 50 som bolagen på topp 10? Det är ungefär lika logiskt som att sälja hela startelvan i Barca för att ersätta de

Bostadsköpet är din bästa investering

 
Bostad som investering
I flertal böcker har jag läst att din bostad är din bästa investering någonsin och att de flesta, till och med de riktigt oerfarna investerarna lyckas även med denna investeringen om de har lite is i magen och bor i bostaden i några år. Jag håller med dem om detta, din bostad är ditt bästa köp någonsin.

Prisutvecklingen i Sverige
Prisutvecklingen på bostadsmarknaden kan få stora effekter på hela samhällsekonomin. Det visar inte minst finanskrisen, som bröt ut 2008 (läs här). I många länder hade bostadspriserna då stigit kraftigt under ett antal år. De stigande priserna förde med sig en ökad skuldsättning bland hushållen. Även i Sverige ökade skuldsättningen under denna period.

I princip går det att utläsa två parallella trender mot ökad skuldsättning och stigande bostadspriser ända sedan slutet av 1990-talet. Det har dock funnits perioder då prisuppgångarna varit mer måttliga, exempelvis mellan 2007 och 2014. Även sedan slutet på 2017 syns sådana tendenser.

Bostad som investering
Tänk såhär, för att köpa en bostad behöver du minst 15% utav köpesumman. Låt säga att du köper en 1:a för 1,000,000 kr, då behöver du 150,000 kr, resterande 850,000kr lånar du utav banken. Om du sedan hyr ut bostaden över tre år i andrahand, tanken är att uthyrningen i andrahand ska finansiera kostnaden för el, internet, slitage, bostadsavgift, ränta och amortering etc. Om du möjligen kan göra en vinst på låt säga 1000 kr eller dylikt i månaden på att hyra ut är detta bara bättre, dock kanske det inte är helt moraliskt okej, följer man gällande regler äger du inte rätten att föra vidare kostnaden för amorteringen på hyresgästen heller.

Men åter till räkneexemplet, du köper en bostad för 1,000,000 och betalar 15% själv, resterande 85% lånar du utav banken. Om du sedan äger bostaden i tre år och bostadensvärde ökar med 9% i snitt (detta är den historiska avkastningen de senaste 20 åren), så kommer bostaden att vara värd 1,295 msek. Räknar vi även in amorteringen som hyresgästen eventuellt har finansierat så har 51 tkr amorterats. Detta leder till att du har en värdeökning på 295 tkr och amorterat 51 tkr, totalt i avkastning har du då en avkastning på 130% över tre år och en CAGR på 49%. 

Låt säga att du inte hade hyrt ut bostaden utan istället bott där själv, då hade din avkastning varit 295 tkr, CAGR minskar till 44% detta då du nu får stå för amorteringen själv.

Låt oss nu ta ett nytt räkneexempel där du istället lånar 70% av banken och 30% ur egen ficka, för att få en korrekt jämförelse antar vi att köpesumman och värdeökningen är densamma som i tidigare räkneexempel, då kommer din investering i din bostad ha genererat en årlig avkastning om 26%. Så med det sagt anser jag att det bästa möjliga scenariot för dig själv är att hålla belåningen så hög som möjligt i bostaden. 

Reflektioner
Vi som investerare får sällan så bra investeringsmöjligheter som en bostad. Det vi dock bör oroa oss över och vara medvetna om är att bostadspriserna inte alltid går upp, ibland går dem faktiskt ner. Detta finner vi bland annat under år 1991 till år 1993 då rikets bostadspriser minskade med 24%, år 1998 återhämtade sig priserna till samma nivå som innan. Priserna i hela riket steg sedan till år 2007, för att sedan backa 5% år 2009. År 2017 toppade priserna igen, för att sedan backa år 2019 under mars med 2-3%. Det som vi dock kan tyda från grafen som mäter till år 1986 är att även om bostadspriserna backar under en kortare period så ökar dem övertid, anledningarna till detta går bland annat att tillskriva inflation, brist på realtillgångar och attraktiv mark nära städer.

Slutord
Bostäder har varit lukrativa investeringar övertid, därför kan det vara en god idé att investera i en bostad och låna så mycket som möjligt utav banken. Förhoppningsvis kan vi övertid få en CAGR på 40%, lyckas vi "bara" att få en CAGR på 20% för att bostadspriserna står relativt stilla gentemot tidigare utveckling så har vi förmodligen gjort en bättre investering än vad vi själva klarar av att göra på börsen. Som de flesta av er förmodligen vet så avkastar index i snitt 8% per år och de flesta investerarna slår inte ens index. 12% högre avkastning per år ger oerhörda stora utslag övertid.

Dock bör vi vara medvetna om att nuvarande ränteklimat inte är normalt och att räntan historiskt har varit betydligt högre. År 1995 var räntan 9%, år 1999 då svenska marknaden stimulerades med låga räntor hamnade räntan på cirka 3%. År 2005 låg räntan på 1,50% för att sakta men säkert höjas till år 2008 då den hamnade på cirka 5%. Därefter har vi legat på runt 0% alternativt minusränta under vissa perioder. 
















Kommentarer

  1. Alltså jag vet inte om man ens ska tänka i termer av att bostaden är en "investering".
    En bostad ger inga intäkter, den kostar däremot stora pengar i underhåll underhåll lång tid. Dessutom skatt. Således är den mer att betrakta som en skuld än en tillgång. Köp bostad för att trivas, för att leva. Inte för att placera pengar.
    Mvh

    SvaraRadera

Skicka en kommentar

Populära inlägg i den här bloggen

Hims & Hers Health Inc

Hims & Hers Health Inc Aktiekurs: $13,58 Ticker: HIMS Bakgrund Företaget grundades år 2017 utav Ander Dudum och Jack Abraham, ursprungligen sålde HIMS produkter som motverkade håravfall och medicin som hjälper mot impotens. År 2019 vart HIMS det näst snabbaste företaget att bli klassat som en (Unicorn), kravet är att företaget ska vara en privat startup, ej börsnoterat och vara värd över 1 miljard dollar.  Företaget är ett så kallat Telehealth company. Telehealth är disrubition av läkemedel, läkarvård och information via data. Detta möjliggör vård, diagnos och hjälp via distans. Fördelen i detta i ett land som till exempel USA är att flera områden i USA är rätt så glesa, detta innebär att om du bor på fel plats kan du med detta behöva resa tre till fyra timmar för att komma i kontakt med en läkare. Lägg därtill faktumet att de flesta förlorar inkomst då detta behöver ske under dagtid, så med en redan dyr sjukvård behöver du även förlora inkomst från arbetet. Statistiken visar att 5

Per Stolt - Dagens Börs

  $NAS Jag brukar inte kritisera andra och deras analyser men detta är en ny form av pump´n´dump version som jag finner riktigt osmaklig: Bakgrund: Per Stolt driver dagensbors och har släppt en analys av Norwegian 9/12. I bifogad bild kan ni se kursreaktionen efter analysen. 7/12 & 8/12 beviljades NAS med dotterbolag konkursskydd och NAS ansöker även om företagsrekonstruktion. 11/12 obligationer konverteras till 245 mln aktier. (Utspädning om 6%) Vart riktar sig kritiken då? Jo den återfinns i analysen & dess brister. Påstående nr 1, värde är irrelevant. Jasså? Jag trodde att det vi som investerare investerar i är framtida kassaflöden och de tillgångarna, såsom varulager, mark, fastigheter etc. Påstående nr 2, tydligen ska AerCap investera i ett sjunkande skepp bara för att det har mer kassa än någonsin? Bifogar en bild som påvisar att AerCap snarare säljer aktier. Varför skulle de sälja för att sedan tillföra kapital? https:// insidescandinavianbusiness.com/article.php?i

Kambi Analys

$Kambi Kambi Analys Kambi (210 KR) Kambi är en ledande och oberoende underleverantör av ovanstående. Kambi växte ursprungligen fram ur Kindred och börsnoterades år 2103.  Vad erbjuder Kambi? Kambi erbjuder primärt sin tjänst åt live betting, men på senare år har dem även börjat erbjuda sin tjänst till fysiska spelbutiker. Skalbarhet Hur tjänar dem pengar? Kambi tjänar sina pengar såvitt jag förstår via en ersättningsmodell enligt följande. 10% av insättning, minus vinst, minus skatt. Intjäningsförmåga Kambi har sedan år 2014 gått med vinst. Vinstmarginalen har legat kring 10% under 7 år. Kambi återinvesterare mycket av det intjänade kapitalet vilket påverkar resultatbilden, under tidigare år har Kambis vinstmarginal varit högre än i dagsläget. På sikt kan Kambi förhoppningsvis förbättra marginalerna ytterligare.  Konkurrenter Kambis affärsidé är inte på något vis unik det finns flera aktörer några av dessa har jag klippt in nedan. Huvudkonkurrenten är SBTech, det är dem som dominerar m